对市政协十二届四次会议第20号提案的答复

马汉旷、谢柏南、马华银、范德法委员：

你们在市政协十二届四次会议大会期间提出的《关于加强大发体育物业管理的建议》（第20号提案）收悉，我们会同市综合执法局认真研究后，现将有关意见答复如下：

新物业管理条例实施以来，我中心以疏通物业管理堵点难点为导向，结合群众身边不正之风专项治理活动，深入开展物业服务品质提升暨公共收益管理专项行动，具体工作推进情况如下：

一、完善政策体系，织密物业管理基层治理网格

（一）聚焦矛盾，成立物业领域矛盾纠纷会商调解委员会。2025年3月，市社会治理中心牵头市司法局、市住建局、市法院等部门及属地镇（街道），成立慈溪市物业领域矛盾纠纷会商调解委员会，通过前端风险排查、诉前调解整改、诉讼示范兜底等举措，构建物业领域矛盾纠纷全链条化解体系。一是强化重点会商，就东方明珠小区恒温费、银杏小镇违建等7起疑难积案开展4期会商，通过依法约谈、责令整改等方式规范物业服务；二是创新诉讼示范，针对物业合同纠纷等涉众案件，探索建立群体性纠纷示范研判制度，通过依法合并诉讼、开展示范诉讼等方式，以个案示范带动批量矛盾化解。

（二）打通最后一公里，深入推进执法进小区行动。市综合执法局强化责任落实，及时依法处置住宅小区内各类违法行为。一是建立进小区联系制度，在全市200多个小区建立联系制度，属地执法中队定期开展对口联系小区的走访巡查，重点听取社区基层组织、物业服务企业关于综合执法方面的突出反映和相关建议意见，及时处置违法乱象。大发体育以来共计派出执法力量300余人次开展进小区工作，化解矛盾50余起。二是主动治理，开展专项行动。先后下发生活垃圾、餐饮油烟、噪声污染等专项整治文件，对住宅小区内各项常见违法行为针对性开展执法行动。大发体育以来共对小区内生活垃圾分类、破坏绿化和不文明养犬等作出处罚30余起。三是积极宣传，提高守法意识。结合法制宣传周、社区主题日等活动，对小区居民及周边商户加强宣传教育，尤其是加强对《民法典》的宣传普及，增强广大业主公共责任意识、小区管理意识和民主监督意识。

（三）持续优化措施，积极破解当前物业管理中的突出问题。

一是建立物业管理区域确定联审机制。在项目前期阶段根据用地范围、建筑规模、共用设施设备情况、社区建设、道路分割等因素，由市自然资源规划局、市住建局及属地镇（街道）、村（社区）联合审批确定物业管理，有效避免“已被道路河道等物理分割的地块，共用消防、监控等设施设备”引发的后续管理壁垒，如悦华府ABC、景观花园一二期等。二是深化物业管理方案。在项目预售前由开发建设单位和前期物业公司编制物业管理方案，方案包括设施设备共用情况、各类用房配置、人防空间和退红空间管理方式、垃圾点位设置、车位管理等内容，方案报属地镇（街道）和市住建局双备案后在预售现场公示，提前化解项目交付后可能存在的矛盾纠纷隐患点，减少后续信访投诉事件。三是逐步完善物业全生命周期的承接查验和交接制度。形成房产企业与前期物业、前期物业与业委会、业委会与正式物业间的全链条承验和交接，逐步探索建立以业委会为核心主导地位的物业管理区域全生命周期承接查验和移交制度，确保小区公共部位和共有设施设备数量清晰、责任明确、维修透明。

二、加强行业监管，全面提升物业行业整体水平

（一）深入推进阳光物业，规范物业企业公开服务信息。为进一步保障广大业主知情权和监督权，有效提升物业服务水平和质量，我中心先后印发《关于贯彻落实物业服务基本信息公示的通知》《物业服务内容与标准示范文本》，全面推进阳光物业工作，要求物业企业以简洁明了的方式公示“四保一服”人员配置、服务内容和服务频次，逐步建立业主与物业企业之间的信任感，从源头化解物业行业矛盾纠纷。

（二）开展业务培训，提高物业活动各主体的法治意识。我中心按照每季度一次的频次，牵头市消防救援大队等有关部门，协同各镇（街道）和市物业协会，邀请基层明星书记、物业宣讲师、专业律师等行业专家，组织开展多类型、多维度的业务培训。2024年度共计开展“住宅小区消防安全知识”“居物业三方协调机制”“社区基层治理”等7场业务培训；2025年已开展“物业管理区域绿化养护和修剪规范”1场业务培训。专题培训开展以来，参训人次已达2000人次，有效提升了物业从业人员、社区网格员和业委会等不同主体的基本法治意识、风险防控能力和综合服务能力，引导广大物业从业人员更好地为广大业主服务。

（三）加强信用管理和结果应用，督促物业企业主动履约。积极落实《宁波市物业服务企业和项目经理信用信息管理办法》，切实推进物业行业诚信体系建设，规范物业企业和项目经理行为，加强评价结果应用，构建“守信激励、失信惩戒”机制，营造守法履约、公平竞争、优胜略汰的市场环境。2024年，重点规范信用平台账户管理和信用等级（企业和项目经理）公开；2025年，我中心将通过组建多元化的常态化检查团队、完善物业管理项目备案、优化物业考核制度和评优方案三个方面，继续督促物业企业提升履约水平。

三、优化物业资金管理，构建可持续发展的房屋维修体系

（一）完善物业资金管理，确保全体业主合法权益。加强物业保修金和物业专项维修资金管理，进一步明确资金使用范围，采取“事先审批+事后审核”模式，优化审批方式。2024年以来，先后印发《关于进一步规范物业保修金使用的通知》《关于调整物业保修金和物业专项维修资金使用审批流程的通知》《关于进一步明确物业保修金退还有关事项的通知》等文件，不断提高物业资金使用管理的专业化、规范化水平。

（二）构建可持续发展的房屋维修体系。有效串联施工单位向市建筑业协会交存的工程质量保修金和房产公司向市住建局交存的物业保修金，逐步构建保修期内施工单位、房产公司、物业保修金逐级保修和保修期外专项维修资金出资维修的可持续发展的房屋质量维修体系。目前，保修期内的三级维保体系已初具模型，下步力争在专项维修资金的使用、续筹和补贴方面寻求突破。

四、重点推进群众身边不正之风专项治理行动

（一）加快孵化物业服务合同大甲方（业委会）。物业服务活动本质上是市场行为及合同契约关系，业委会作为物业服务合同大甲方，能有效督促物业企业按合同履约，对偷减人员、降低服务标准等违约行为，有权要求物业进行整改，对整改不到位的亦可通过诉讼等合法手段维护全体业主权益。为加快孵化合同大甲方（业委会），我中心制定了业主大会和业委会组建的指导手册，通过业务培训、实操指导、现场参与等多种方式，协助属地推进业委会组建工作，大发体育业委会组建率已达82%。针对社区、业委会以及第三方业务能力不够的，新成立业委会或物业选聘引发群访的现象，2025年度我中心重点推进业主大会会议系统的开发，以疏代堵畅通业主参与小区共建共治和反映物业服务质量的渠道。目前，业主大会会议系统正在浒山及古塘街道试点。

（二）清资核产理清家底，规范资金存储。一是指导并协助属地及业委会理清物业用房、广告位、快递柜、公共车位等资产，以及公共资金结余情况及资金储存方式；二是靠前服务畅通业委会基本账户开设渠道，针对业委会基本账户开设困难的问题，我中心靠前服务，主动与银行接洽，简化业委会基本账户开设程序和申请材料，守好小区业主共同的“钱袋子”。下一步，我中心将继续协调银行按需开设社区公共收益基本账户，针对尚未成立业委会的小区由属地社区开设小区公共收益基本账户并代为管理，接收物业企业移交的公共收益结余资金。

（三）聚焦长效，完善公共收益管理制度。深入剖析问题产生的根源，聚焦症结短板，我中心与市委社工部联合印发《关于加强住宅小区公共资金管理的指导意见》，全面推进“业财街理”“业账社管”制度，规范公共收益使用管理制度、财务审计制度和公示公开制度。目前，正在浒山街道5个不同类型的住宅小区试点推进“使用分级审批、银行提供财务管理”的业财街理制度，按照资金使用额度区间由业委会、业主大会或街道业财街理工作领导小组分级审批，开户银行提供规范的财务记账管理和收支明细，预计试点工作于8月底结束；后续将根据试点成果全面推进“业财街理”制度。

（四）点面结合，深入推进集中整治。结合抽查审计发现的悦华府小区的问题，我中心迅速联合属地开展整治行动，按业财街理的方式督促物业企业将结余资金17.48万元转入属地指定账户，追回应收未收款项11.86万元。同时，谋划将物业企业从小区公共收益管理者的角色中剥离，按照“业财街理”“业账社管”的模式将结余资金移交属地进行管理，为此我中心印发《关于做好在管项目公共资金移交的通知》，要求所有管理小区公共收益的物业企业完成历史账目的审计工作，并做好结余资金移交工作。

最后，衷心感谢您们对大发体育城市管理服务工作的关心和支持！希望您在今后继续多提宝贵意见！

慈溪市城市管理服务中心

2025年6月26日